FIBRAs, una oportunidad de inversión frente al COVID-19

Luego de que los casos de COVID-19 continuan aumentando en el mundo (hasta el 31 de marzo se registran más de 756,00 casos y más de 36,000 muertes), las bolsas globales han presentado alta volatilidad. No obstante, en Actinver reconocemos que durante las crisis también existen oportunidades de inversión y en esta ocasión te platicaremos sobre las FIBRAs Inmobiliarias.

 

Las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) son entidades con beneficios fiscales (empresas o fideicomisos), que poseen, operan, administran y, en cierta medida, desarrollan propiedades inmobiliarias que generan ingresos por concepto de arrendamiento. El inversionista adquiere una “participación de capital” en la FIBRA a través de un CBFI (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios), el equivalente a las acciones o títulos de inversiones de capital tradicionales o empresas listadas en la bolsa, es decir, al igual que una acción, un CBFI representa una participación en los activos y generación de utilidades de la FIBRA. En el post te explicaremos porque ante el COVID-19, las FIBRAS son una oportunidad de inversión.

 

¿Por qué las FIBRAs Inmobiliarias son una gran oportunidad de inversión?

 

En un entorno de alta volatilidad e incertidumbre económica, como la que vivimos actualmente ante el brote del Covid-19 a nivel mundial, los inversionistas buscan refugiar sus portafolios en activos líquidos de alta calidad, incluyendo instrumentos de deuda y compañías altamente predecibles, que tengan la salud financiera adecuada para enfrentar condiciones económicas desfavorables. Hoy, vamos a describir las FIBRAs Inmobiliarias y sus beneficios, así como por qué consideramos que ahora es momento oportuno para incorporarlas a un portafolio de inversión. 

Beneficios de invertir en FIBRAs 

 

Las FIBRAs son el vehículo ideal para invertir en bienes inmuebles comerciales (no-residencial) de alta calidad, ya que son administradas por equipos con experiencia y tienen el potencial de capturar la plusvalía de las propiedades, con la ventaja de que el inversionista no tenga que realizar desembolsos importantes de capital. A su vez, al operar de manera continua en el mercado de capitales (mercado financiero en el que se compran y venden acciones u otros instrumentos), las FIBRAs ofrecen mayor liquidez a los inversionistas, es decir, quien invierte tiene la posibilidad de comprar o vender una FIBRA más rápido que un centro comercial o nave industrial para obtener dinero en efectivo. Además, este tipo de estructura ofrece pagos periódicos de dividendos a los inversionistas por concepto de rentas, conforme a lo establecido por la LISR (Ley del Impuesto sobre la Renta), lo que reduce el riesgo del portafolio de inversión y lo vuelve más atractivo. 

 

Beneficios fiscales 

 

En cuanto a los beneficios fiscales, las FIBRAs están exentas al pago del ISR (Impuesto Sobre la Renta) si cumplen con lo siguiente criterios:

 

• Mantener al menos el 70% de su capital invertido en activos inmuebles

• Retener los activos (propiedades) aportados por un periodo de al menos 4 años

• Distribuir al menos el 95% de su resultado neto fiscal cada año

 

Desde el punto de vista del inversionista, las ganancias de capital tampoco son sujetas a la retención de impuestos como en el resto de las acciones de la Bolsa Mexicana de Valores, sin embargo, los pagos de dividendos sí están sujetos a la retención de impuestos, conforme a lo establecido por la LISR. Por otra parte, las FIBRAs también ofrecen una cobertura al tipo de cambio; en el caso de que cuenten con contratos denominados en dólares.

 

 ¿Es momento de comprar FIBRAs Inmobiliarias para tu inversión?

 

Como lo mencionamos anteriormente, el brote del coronavirus ha generado incertidumbre económica a nivel mundial. Los bancos centrales y gobiernos alrededor del mundo han hecho esfuerzos para evitar que la crisis sanitaria se vuelva una crisis económica. Una de las medidas ha sido bajar las tasas de interés (Consulta en el post Actinver ¿Qué significa que baje la tasa de interés? Por su parte, como mecanismo de defensa, los inversionistas han buscado refugio en activos líquidos de alta calidad para proteger sus portafolios de inversión. Por lo general, empiezan a vender los activos de mayor riesgo y liquidez y dejan de lado los fundamentales de largo plazo, lo que genera las mejores oportunidades de inversión. Las FIBRAs tienen un perfil de riesgo más elevado que los instrumentos de deuda, pero menos que las acciones, por lo tanto, al no haber estado exentas de la venta masiva que ocurrió hace unas semanas en la Bolsa Mexicana de Valores, provocada por la volatilidad del mercado, presentan puntos de entrada atractivos. Consulta nuestro reporte actual sobre la industria Actinver Análisis (exclusivo para clientes).

 

Recuerda que el valor de una acción depende de la generación de utilidades (después de impuestos) que pudiera retener o distribuir la compañía. Dicha generación es afectada por la calidad de los ingresos (demanda recurrente y precios estables), eficiencia operativa y salud financiera, así como de su gobierno corporativo. El valor de una FIBRA (excluyendo las hoteleras) también depende de estos factores, pero con una diferencia fundamental: los ingresos están ligados a contratos de arrendamiento de mediano y largo plazo. Esto es importante porque la generación de ingresos es más segura y predecible que una empresa que depende directamente de la demanda diaria de sus productos y servicios. Además, los principales activos de una FIBRA son bienes inmuebles  o “activos reales”, lo que implica una mayor estabilidad financiera en condiciones económicas adversas. Por lo tanto, considerando los niveles actuales de valuación, la naturaleza del negocio inmobiliario y el tipo de activo, las FIBRAs Inmobiliarias presentan una gran oportunidad de inversión de largo plazo.

 

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